[인터뷰] “서울 집값, 세계 최고 아니다… 2040년까지 우상향 법칙 지속될 것”

“부동산은 이론보다 실전이며, 결국 ‘어떻게 돈을 벌 것인가’의 문제입니다. 경기 변동 사이클과 지역 선택의 법칙만 정확히 이해해도 실패하지 않는 투자가 가능합니다.그리고 서울의 아파트값은 세계 11위 정도 됩니다. 최고로 비싼 것이 아닙니다 ”

대한민국 대표 부동산 전문가 고종완 자산관리연구원장이 14일 서울 서초구 리버사이드호텔에서 열린 JJ포럼(회장 정징대) 초청 강연에서 '국내 부동산 시장의 미래 전망과 실전 투자 전략'을 아낌없이 공개했다. 고 박사는 이날 ‘한국 부동산 정책의 문제점과 효과적인 투자전략’이라는 주제로 단상에 올라, 거시경제적 위기 요인 속에서도 빛나는 서울 및 수도권의 핵심 투자 기회를 날카롭게 짚어냈다.

-한국 경제의 아킬레스건, '환율과 외환보유고'

고종완 박사는 강연 서두에서 "우리나라가 무조건 잘 사는 나라라는 인식은 환상"이라며 뼈아픈 직언을 날렸다. 수출 의존도가 높은 한국 경제의 특성상 부동산 시장은 환율과 외환 시장의 변동성에 지대한 영향을 받을 수밖에 없다고 지적했다.

"현재 한국의 외환보유율은 안심할 수 없다. 거시경제의 불확실성이 커질 때일수록 자산가들은 부동산과 환율의 움직임을 동시에 주시해야 합니다."

-“서울 집값 세계 1위? 잘못된 정보 바로잡았다”

고 박사는 최근 한 언론의 유투브에서 자신이 직접 바로잡았던 ‘서울 집값의 진실’에 대해서도 언급했다.

"서울 집값이 세계에서 가장 비싸다는 막연한 공포가 있었지만, 실제 데이터로 보면 서울은 세계 11위 수준입니다. 이를 명확히 짚어내자 정부의 시장 인식도 바뀌기 시작했습니다."

그는 서울의 주택 공급 부족이 여전히 심각하다고도 진단했다. "현재 서울은 약 25만에서 47만 가구의 주택이 부족한 상태입니다. 인허가와 착공 물량이 계속 급감하고 있어 공급 절벽이 현실화되고 있습니다"라며, 금리가 1% 내릴 때마다 서울 집값이 10% 이상 뛰어오를 수 있는 폭발력을 내포하고 있다고도 경고했다.

- 10배 성장의 기회 ‘용인’… 서울의 미래는 ‘2040년’과 ‘삼성동’

그렇다면 앞으로 10년 뒤, 10배의 성장을 기대할 수 있는 유망 지역은 어디일까? 고 박사는 주저 없이 ‘용인’을 꼽았다.

"미국의 실리콘밸리가 뉴욕의 땅값과 비슷한 것처럼, 한국의 테크 허브가 될 용인은 향후 10년 뒤 엄청난 자산 가치 상승을 이뤄낼 것입니다. 현재 서울의 개발 축 역시 삼성동이 있는 동남축으로 빠르게 이동하고 있습니다."

서울 내 최고 명당으로는 단연 '삼성동'을 강조했다. 과거 봉은사를 창건할 당시의 풍수지리적 해석을 인용하며 "삼성동은 세 가지 기운(재물, 명예, 건강)이 모두 이루어지는 최고의 지형"이라며 현대에 이르러서도 독보적인 입지를 자랑하는 이유를 설명했다.

- "아파트 다음은 빌라와 사무실, 그리고 경매… 무주택자는 모아타운 주목해야"

실전 투자 팁에 대해 고 박사는 시장의 '순차적 확산 법칙'을 강조했다. 아파트 가격이 먼저 오르면 반드시 그다음은 빌라(연립·다세대)로 온기가 확산된다는 것이다. 이후 강남의 상가건물등을 꼽았다.

"최근 지방의 자산가나 의사들 사이에서는 경매나 NPL(부실채권)을 활용해 서울 아파트를 10~20% 싸게 매입하는 것이 대유행입니다. 자본이 부족한 무주택자나 소액 투자자라면 오세훈 서울시장이 추진하는 885곳의 '모아주택·모아타운' 사업지를 눈여겨봐야 합니다. 낡은 빌라가 새 아파트로 탈바꿈하는 재건축·재개발의 본질은 건물이 아니라 '토지 가격의 상승'에 있습니다."

그는 마지막으로 전세가율이 65%에 육박할 때 전세 수요가 매매 수요로 본격 전환된다는 데이터 기반의 법칙을 제시하며, 서울 부동산 시장의 장기 우상향을 확신했다.

"단기적인 3~4년의 부침은 있을지언정, 공급 부족과 입지적 가치 덕분에 서울 부동산은 2040년까지 장기적으로 상승할 것입니다. 소액의 자금이라도 있다면 지금부터 철저한 경기 변동 사이클 학습을 통해 다가올 시장 변화에 대비해야 합니다."

이날 고원장은 규제보다는 정부의 공급우선정책이 중요하다는 점을 명확히 했다. 이날 자리를 함께한 JJ포럼은 사회 각계전문가들이 함께 하는 모임으로 국내 사회에 중요한 사안들을 놓고 전문가들이 함께 대화하고, 현명한 정책 대안도 제시하는 시민포럼이다.