[이슈 심층분석] "세금 무서워 안 판다"… 양도세 중과 부활이 불러온 '매물 잠김'의 역설

김은현 기자
입력 2026.05.15 22:36
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5월 9일 유예 종료 후 서울 매물 급감, 다주택자들 '버티기' 모드 돌입
공급 부족에 전세 수요 매매 전환까지… 하반기 집값 '들썩' 우려 확산

[작음]부동산시장 침체로 부부우울.jpg — 해 질 녘 서울 도심이 내려다 보이는 산중턱에 한부부가 아파트로 가득 찬 도시를 바라보며 깊은 한숨을 내쉬고 있다. 양도세 중과 부활로 매물이 자취를 감추고 집값이 다시 들썩이면서, 평범한 직장인 부부에게 '내 집'은 더욱 멀어진 신기루가 되었다. 이들의 애절한 뒷모습은 '규제의 역설'이 낳은 우리 시대의 씁쓸한 자화상이다. 이슈데일리 DB

'다주택자 양도소득세 중과 유예 조치'가 지난 5월 9일부로 종료되었다. 2022년 5월 시작돼 두 차례 연장 끝에 4년 만에 마침표를 찍은 것이다. 시장은 즉각 반응하고 있다.

절세 매물은 자취를 감췄고, 집주인들은 다시 '버티기'에 들어갔다. 세금을 깎아줄 때 팔라던 정부의 신호가 끝나자마자 시장은 오히려 매물 부족으로 인한 가격 상승 압박을 받는 모양새다.

■ "팔고 싶어도 못 판다"… 양도세 폭탄에 꽁꽁 묶인 매물

유예 종료와 동시에 조정대상지역 내 다주택자의 양도세 부담은 두 배 이상 치솟았다. 이제 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산된다. 지방소득세까지 포함하면 최고 세율은 82.5%에 달한다. 10억 원의 양도차익을 남겨도 세금으로 8억 원 넘게 내야 하는 상황이다.

현장 반응은 냉담하다. 서울 성동구의 한 공인중개사는 "유예 종료 직전까지 급매물이 소화된 이후, 지금은 매도 문의가 뚝 끊겼다"며 "양도세가 집값의 상당 부분을 차지하다 보니 차라리 증여를 택하거나 무기한 보유하겠다는 집주인이 대부분이다"라고 전했다.

실제로 유예 종료 후 단 이틀 만에 서울 아파트 매물은 2,800여 건이 급감하며 시장의 우려를 뒷받침했다.

■ '똘똘한 한 채' 쏠림 심화… 중저가 아파트까지 번지는 불길

매물 잠김 현상은 가격 상승으로 이어지고 있다. 특히 강남권 등 핵심 지역은 '버티기'가 강화되면서 호가가 떨어지지 않고 있다. 여기에 실거주 의무와 토지거래허가구역 규제 등이 맞물리며 임대 매물까지 줄어들자, 전세 수요가 매매로 전환되는 현상이 뚜렷해지고 있다.

전문가들은 하반기 부동산 시장이 다시 요동칠 가능성이 크다고 경고한다. 공급 부족이 여전한 상황에서 양도세 중과라는 대못이 다시 박히면서 시장의 유통 물량이 급격히 줄어들었기 때문이다.

한 시장 분석가는 "정부는 시장 안정을 기대했겠지만, 현실은 매물 잠김으로 인한 가격 왜곡이 나타나고 있다"며 "공급 대책 없는 규제 재개는 결국 무주택 서민들의 내 집 마련 문턱만 높이는 결과를 초래할 것"이라고 분석했다.

■ 규제의 역설, 서민 주거 사다리 끊기나

결국 다주택자를 겨냥한 징벌적 과세가 시장 전체의 거래를 위축시키고 가격을 밀어 올리는 '규제의 역설'이 재현되고 있다. 다주택자들이 매물을 내놓지 않으면서 서울과 수도권의 중저가 아파트 가격까지 들썩이고 있는 상황이다.

연말까지 서울 집값이 5% 이상 상승할 것이라는 전망이 힘을 얻는 가운데, 정부의 추가적인 공급 대책이나 세제 개편 없이는 현재의 '거래 절벽 속 가격 상승' 흐름을 되돌리기 어려워 보인다.

부동산 시장은 이제 세금 공포가 지배하는 '시계 제로'의 상태로 접어들었다.