[이슈 부동산진단] '거래 절벽'과 가격 하락의 기로, 부동산 시장은 어디로 가는가

황용희 기자
입력 2026.05.28 23:51
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7월 세제개편안 발표 앞두고 다주택자 양도세 강화 및 보유세 개편 논의 가열
서울 매물 8만 건 육박하며 30% 급증, 잠실 등 핵심 지역 가격 하락세였으나, 현재는?

7월 세제개편의 영향이 국내 부동산시장에는 어떤 영향을 줄까? 정부가 '다주택자 양도세 중과 재개'에 이어 '장기보유특별공제 축소와 보유세 강화' 등을 골자로 한 세제 개편을 예고하면서 시장의 불확실성이 극에 달하고 있다. 이재명 정부의 정책 방향이 부동산 세제 강화로 가닥을 잡으면서, 그동안 관망세를 유지하던 집주인들이 매물을 쏟아내기도 했으나 5월9일 '양도세 중과 유예조치'가 끝나면서 다시 꿈틀대는 등 불확실성도 나타나고 있다는 것.

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한국자산관리연구원 고종완원장 사진 본인제공

이같은 상황은 최근 서울 서초구 신사동 리버사이트에서 열린 JJ포럼(회장 정징대) 5월 모임에서 한국자산관리연구원 고종완원장의 강의해서 제기됐다.

고원장에 따르면 이번 상반기중 서울 부동산 시장의 가장 큰 특징은 매물의 폭발적인 증가다. 지난 2월 설 연휴 이전부터 시작된 매물 증가세는 현재 서울 전체적으로 8만 건에 육박하는 수준까지 올라왔다는 것.

이는 평상시 대비 약 30% 이상 증가한 수치이며, 성동구 등 일부 지역에서는 매물이 90% 가까이 폭증하는 현상까지 나타나었다고.

매물이 쌓이면서 가격 하락 압력도 거세졌었다. 잠실 지역의 경우 전용 84㎡ 기준 36억 원을 호가하던 가격이 최근 32억 원 선까지 내려앉으며, 약 20% 가까운 하락세를 보였다.그러나 5월9일 '양도세 중과 유예조치'가 끝나면서후 매물은 다시 사라지고, 부동산 시장은 다시 상승으로 돌아서고 있는 국면이다.

고원장은 이러한 현상의 배경으로 5월 9일 종료된 양도세 중과 유예 조치와 7월 발표될 세제개편안에 대한 불안감의 발로라고 밝혔다.

다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 증여와 처분 사이에서 치열한 눈치싸움도 벌이고 있다는 것. 증여세율이 양도세율보다 낮게 형성되는 구간이 많아지면서, 처분보다는 증여를 선택하는 비중이 늘어날 가능성이 있다는 주장이다.

게다가 정부의 7월 세제개편안에 '다주택자와 비거주자를 타깃으로 한 양도세 강화 방안이 포함될 것'으로 전망되면서 부동산시장의 변동성도 클 것으로 예상된다. 장기보유특별공제 혜택을 축소하거나 보유세 실효세율을 높이는 방식이 거론되면서 시장은 더욱 얼어붙을 것이라는 예상이다.

하지만 일각에서는 전반적인 거시 경제 상황과 세제 압박을 고려할 때 하락 추세를 되돌리기는 쉽지 않아 보인다.

결국 부동산 시장의 향방은 7월 세제개편안의 구체적인 수위와 이에 따른 다주택자들의 최종 선택에 달려 있다.

매물은 늘어나고 구매 심리는 위축된 상황에서, 정부의 세제 칼날이 시장의 연착륙을 이끌어낼지 아니면 급격한 경색을 불러올지 귀추가 주목된다는 것이 고원장의 지적이다.

일반 실수요자들에게는 가격 하락이 구매 기회가 될 수 있다는 시각도 존재하지만, 대출 규제와 금리 부담으로 '버티기'로 돌아설 경우, 또 다른 장벽이 될 수 있다는 것.

여기서 가장 중요한 것은 정부의 확보한 주택 공급의지라고 고원장은 밝혔다. 그는 확실한 공급정책으로 시장의 불안감을 해소하고,. 세금이나 금융정책도 합리적인 방안으로 이끈다면, 그동안 수년째 계속되고 있는 '부동산시장의 불확실성'도 일정부분 해소될 수 있을 것이라면서 강의를 마무리했다.