[이슈 분석] '부동산 규제의 역설' 정권은 '칼'을 뽑았으나 시장은 '양극화'로 응답했다

 대한민국 부동산 시장에서 정권의 성향과 '규제 정책'은 떼려야 뗄 수 없는 상관관계를 맺어왔다. 진보 정권은 규제 강화를, 보수 정권은 규제 완화를 전매특허처럼 내세웠지만, 학술적 분석 결과 그 화살표의 끝은 매번 정부의 의도와는 다른 곳을 향했던 것으로 나타났다. 최근 이재명정부의 부동산 규제책은 금융제제와 세제규제이 예상되면서, 현재까지는 부동산 안정쪽으로 포지셔닝하는 것처럼 보인다.

하지만 그 끝이 어디로 갈지는 좀 더 시간이 지나봐야 안다는 것이 전문가들의 생각이다.

최근 본지가 최근 10여년간 부동산 정책 관련 주요 학술논문 5편을 정밀 분석한 결과, 정권의 규제 강도가 높을수록 오히려 자산 양극화가 심화되고 공급이 위축되는 정책의 역설이 반복되고 있음이 확인할 수 있었다. 물론 다른 결과를 보이는 연구도 있었으나, 정부의 규제와 이에 따른 부작용이 압도적으로 많았으므로, 이에 맞는 논문을 기사의 주내용을 선택했음 밝힌다.

▲진보 규제 vs 보수 완화, 뚜렷한 정의 상관관계.

학계는 역대 정권의 이념적 지향점이 부동산 규제 강도와 명확한 상관관계를 보인다는 점에 동의했다.

정대성, 박종해(2023)의 '부동산 규제정책과 매매가격 수익률 전이효과 연구(주택연구)'와 권영진(2024)의 '재개발/재건축 사업 소요기간 영향 요인 분석(서울대학교 행정대학원연구)'에 따르면, 노무현과 문재인 정부로 대변되는 진보 정권은 투기 억제를 위해 종합부동산세 도입, 대출 규제 강화 등 강력한 규제 정책을 쏟아냈다

이에비해 이명박, 박근혜, 윤석열 정부 등 보수 정권은 시장 활성화를 위해 재건축 안전진단 간소화 및 규제지역 해제 등 완화 기조를 유지했다. 즉, '정권 성향이 곧 규제 방향'이라는 공식은 통계적으로도 '유의미한 상관관계'를 형성하고 있었다.

▲규제의 역설: 강해질수록 멀어지는 가격 안정

그러나 규제 정책의 의도와 결과 사이에는 심각한 역상관관계가 존재했다. 김태규(2020)의 '부동산 규제 정책이 아파트 가격 양극화에 미치는 영향,(서울대학교분석)'에 따르면, 강력한 부동산 규제는 발표 직후 일시적인 심리 위축을 불러오지만, 약 12개월의 시차를 두고 오히려 가격 상승과 양극화를 심화시키는 것으로 나타났다.

특히 홍종진(2024)의 '국내 부동산정책의 문제점과 개선방안 연구(고려대학교 정책대학원)'은 문재인 정부의 사례를 들어, 특정 지역을 겨냥한 고강도 규제가 오히려 비규제 지역의 가격을 끌어올리는 풍선 효과를 유발했다고 지적했다. 규제 강도가 높아질수록 지역 간 격차는 줄어드는 대신 전국적인 가격 상향 평준화가 일어나는 모순이 발생한 것이다.

▲공급의 발목 잡는 규제, 사업 기간 최대 70개월 차이

규제 정책은 주택 공급 속도와도 밀접한 인과관계를 보였다. 권영진(2024)의 연구 결과, 규제 완화 기조를 가진 정권에서는 재개발과 재건축 사업의 소요 기간이 규제 강화 시기보다 최대 70개월까지 단축되는 효과가 나타났다.

반면, 분양가 상한제나 재건축 초과이익 환수제 등 강화된 규제는 사업성을 악화시켜 신규 주택 공급을 지연시켰으며, 이는 결국 공급 부족에 의한 장기적 가격 상승의 불씨가 되었다는 것이 서수복(2008) '부동산정책이 아파트시장에 미치는 영향 연구(부동산학보)' 등 전문가들의 공통된 분석이다.

▲이념보다 시장 일관성이 우선되어야

5편의 논문을 종합해 볼 때, 한국 부동산 시장의 비극은 정권 교체 시마다 규제 패러다임이 180도 뒤집히는 냉온탕 정책에서 기인한다. 정권의 성향에 따라 규제는 춤을 췄지만, 시장은 이를 학습했고 결국 규제를 피해 자산 가치를 높이는 방향으로 진화했다.

학계는 향후 부동산 정책이 정권의 정치적 이념에 매몰되기보다, 시장의 공급 메커니즘을 존중하고 정책적 일관성을 유지하는 방향으로 선회해야 한다고 입을 모은다. '규제의 칼날이 예리'해질수록 '시장의 내성'은 더 강해진다는 사실을 역대 정권의 데이터가 증명하고 있기 때문이다.

▲참고 문헌 및 출처

 * 김태규(2020), 부동산 규제 정책이 아파트 가격 양극화에 미치는 영향, 서울대학교

 * 권영진(2024), 재개발/재건축 사업 소요기간 영향 요인 분석, 서울대학교 행정대학원

 * 정대성·박종해(2023), 부동산 규제정책과 매매가격 수익률 전이효과 연구, 주택연구

 * 홍종진(2024), 국내 부동산정책의 문제점과 개선방안 연구, 고려대학교 정책대학원

 * 서수복(2008), 부동산정책이 아파트시장에 미치는 영향 연구, 부동산학보

기사 내용이 마음에 드시나요? 혹시 이 내용을 바탕으로 관련 전문가들의 인터뷰 형식이나 칼럼 초안을 더 작성해 드릴까요?